昨日お客様とのお話をしていまして。
現在の所有の古い発電所について、
保証が足りない分が不満だが
どうするべきか？
本来はこういう場合、
古い発電所を売却し、
売却した資金で、
保証がしっかりしている新設発電所を・・・。
と勧めたいのですが、
すでにお客様も弊社も
申請の手持ちはありません。
中古を買うにしても、
手放す方のほとんどは
積極的に売りたいのではなく
まあ、良い値段で売れるなら売るか？
ということで
あまり、食指が動くものはありません
そこから中古の話に深堀します
中古発電所の値付けに関しては、
相場は奇妙な感じです。
すでに稼働して数年なのに
購入者が残期間利回り１０％程度になるような値付け
となっているようです。
具体的にいえば
土地込み2000万円で新規に購入した案件が
年間200万円の売電収入があり、
5年後に売却を考えていても
表面利回り１０％の実績があるんで
やはり2000万円の値付け、
というものです。
残り15年でも
1年あたりの表面利回りは１０％だから
収益物件としては
不動産と同じような値付けになると。
でも不動産にはキャピタルゲインとか
あると思うのですが
固定買取の太陽光発電は
なにか？違う気がします。
それでも
稼働実績があること
シミュレーションではない収益計算ができること
買ってすぐに収入が入ってくること
などがメリットがあるため
動いてはいるみたいです。
もちろん売り主には2000万円全額が入るわけではなく
仲介手数料やらなにやらで
差し引かれますが。
それでも売電した5年の1000万円からローン支払いを引いて
売却額からローン残高を引けば
数百万円は残るようですね。
余談では
分譲屋さんには
これを利用した消費税還付による
節税スキームも
あるらしいですが。
前置きが長かったですが
では、実際中古を買うとなると？と考え、
中古発電所の購入の確認ポイントについて考えました。
①保証に関して
②パワコン交換に関して
③パネル状態に関して
④土地の地役権に関して
①に関して
実は保証が属人性の場合があります。
つまり10年保証や、災害保証についても
最初の設置者から名義変更ができない！
ということは、多々あります。
これは非常にリスクです。
その場合、購入してすぐに壊れた、などの場合、
瑕疵担保が免責される条件の契約書の場合は
中古購入者の責任＝費用によって
修復する必要があります。
売却した方が協力してくれるならば、
保証を利用できるでしょうけども
協力していただけない場合は悲惨です。
かならず、保証関係は
関連書類を「原紙」で確認し
名義変更が可能である旨を
「文書」で確認しましょう
②パワコン交換に関しては
もっと大切で、
利回り計算に10年目の交換などが
含まれているか？
を確認する必要があります。
金額的に大きな費用です。
これが抜けていると、中古購入5年目で保証切れ
そのあとについては・・・
など、トラブルが起こります。
買いたい方は交換してほしいですし、
売りたい方はできるだけ費用を減らしたいですね。
ぞの場合は第三者に見積を取ることをご推奨します。
弊社ＰＣＳ交換サービスをご利用ください。
③のパネル状態については
もっと大変です。
隠れたる瑕疵が・・・。
このような、ホットスポットが生じていたするのは、
セルの破損で、大抵、内部抵抗も悪く
発電を低下させます。
ただ、ほとんどの業者さんでは、
電圧の簡易測定でＯＫとしてしまうため
見つけきることができません。
本当の診断はIVカーブ診断で、粗々の測定をし
それが、影の影響や汚れだけの結果ではないか？を
精査することになります。
そのためにはソラメンテやソコデスのような
パネルの内部抵抗を診る計測器が
必要になります。
ですので
中古発電所を購入するときには
直前にパネルの精密な検査結果を
求める必要があると思われます。
不良があれば、
値引き、
もしくはメーカーへの交換を
依頼してもらうことが大切です。
こういう場合の性能エビデンスは
第三者に検査させることが
中立性の観点から大切です。
なので弊社メンテナンスサービスをご利用ください。
スポット点検、セカンドオピニオン試験も行っております。
④の土地の地役権についてですが、
これは所有権でも現状の制度では苦労します。
なぜか同じ字の地区に発電所があれば、
JP-ACの手続きに、分割疑義が発生します。
一つ他の所有者の土地をまたぐ案件であっても、
買取価格が32円税抜き以降については
分割案件とされ、NGとなります。
もっと大変なのが、賃借権、地上権の名義変更です。
一応、地上権は、所有者の同意なく、譲渡などが可能です。
それでも、同意なく発電所所有者が変わったことが判明すると
トラブルの種になります。
そして、賃借権は通常、所有者の同意なく、賃借人の名義変更は不可です。
これがトラブルの種で
「〇〇さんだから、貸したんだ」
「死んだ親父は、貸したかもしれないが、俺は反対した。
だから名義変更も反対」
「新しい借主は挨拶もない？
なんて礼儀知らずなんだ！
そんな奴の発電所なんか
置いておく必要はない！
撤去しろ！」
というような事態は珍しくありません。
ですので、
事前に地主さんへの挨拶、面接はかならず行って
付き合っていけそうか？を判断しましょう。
あと、
「地代だけ振込で払っておけばよいや」
という態度は
災害時などで地域とトラブルになった際
地主さんが味方に付いてくれません。
年1回は訪問して
御歳暮、お中元ぐらいはお送りしましょう。
以上、長々とポイントは書きました。
ですが、実はまだまだ、
隠れたポイントがあるのですが
そのうち、書いてみたいと思います。
